Мнение экспертов

Эксперты Spire Capital

В нашем блоге мы рассказываем о рынке недвижимости Дублина и самых перспективных районах для инвестиций, новостях рынка недвижимости и мероприятиях Spire Capital

  • Инвестиционное управление

    Управление объектами и инвестиционное управление принципиально отличаются друг от друга

    Управление объектами и инвестиционное управление принципиально отличаются друг от друга   Компания Spire Capital оказывает всестороннюю поддержку инвесторам: администрирование, финансы, операционное управление. Наши партнеры  по управлению недвижимостью занимаются  повседневными задачами по техническому обслуживанию объектов, ремонтными работами, сбором арендной платы и оплатой расходов.   Иностранные инвесторы часто спрашивают: “Для чего нужно инвестиционное управление?” Или: “Почему мне нужно приобретать объект на ирландскую компанию?” Кратко можно ответить так: “Инвестиционные управляющие намного эффективнее решают задачи по увеличению доходности и росту стоимости недвижимости, чем их клиенты-инвесторы”   Управление объектами и инвестиционное управление принципиально отличаются друг от друга   Управляющие недвижимостью занимаются повседневными задачами, связанными непосредственно с объектами. Фактически их цель - поддерживать текущую стоимость объекта. Управление недвижимостью, как минимум, включает в себя:   Техническое обслуживание Сдача в аренду Сбор арендной платы и коммунальных платежей Взаимодействие с другими подрядчиками Решение текущих вопросов с жильцами Контроль за соблюдением всех правил и законодательства Мониторинг рисков по объекту Инвестиционное управление - это решение финансовых вопросов, максимизация текущих доходов и увеличение стоимости объекта. В результате инвестиционные управляющие постоянно ищут варианты снижения затрат и увеличения дохода.    Для инвестиционного управляющего недвижимость - это бизнес-проект. В его задачи входит:   Подготовка  долгосрочного прогноза движения денежных средств и расчет основных финансовых показателей Проведение комплексной проверки объекта недвижимости (due diligence). Определение объективной стоимости недвижимости и возможностей ее увеличения  Привлечение финансирования Ведение всех переговоров от имени собственника  Контроль за тем, чтобы арендная плата соответствовала текущему рыночному уровню   Часто задаваемые вопросы инвестиционным управляющим   1. Зачем мне инвестировать через ирландскую компанию?     Использование такой структуры целесообразно по множеству причин, например:   Оптимизация налогообложения Возможность получить ипотеку Исключение рисков собственника Конфиденциальность для инвестора Упрощение распоряжения объектом Возможность масштабирования   Spire Capital учреждает юридические лица и  управляет ими в Ирландии в интересах иностранных инвесторов.   2. Как я могу контролировать расчетный счет компании? Инвесторы имеют круглосуточный онлайн доступ к банковскому счету компании и могут постоянно контролировать доходы и расходы. Наши сотрудники будут неукоснительно следовать утвержденному ежемесячному  бюджету и действовать в соответствии с установленными в контракте условиями.   3. Как часто я должен приезжать в Ирландию? Во время первого визита в Ирландию, Spire capital помогает инвестору учредить компанию и открыть расчетный счет в банке. Одновременно во время визита будет проведена презентация объектов. После приобретения объекта инвесторы получают периодические отчеты и, как правило, посещают Ирландию не чаще одного раза в год. В принципе, необходимости в посещении после приобретения недвижимости нет. Благодаря тщательному отбору на стадии покупки объекта, мы без проблем достигаем запланированных финансовых показателей, в результате чего активного участия инвестора после приобретения уже не требуется. Если вы планируете инвестировать в недвижимость с целью получения стабильного дохода, свяжитесь с нами прямо сейчас! ​ Телефон +7 903 245 67 45 Email: info@spirecapital.ie
    Автор: Конор Фитжпатрик
    Время чтения: 6 мин
  • Рекомендации эксперта

    Заставьте ваши деньги работать – расчет ежемесячной доходности объекта недвижимости в Дублине

    Заставьте ваши деньги работать - расчет ежемесячной доходности объекта недвижимости в Дублине Для расчета доходности используется множество различных методик и формул. Самый простой способ рассчитать доходность - это соотнести получаемые ежегодно денежные средства и ваши вложения. Примечание: Вложив указанную сумму, инвестор за 5 лет заработает порядка 100 тыс. евро.   При расчете доходности не учитывается прибыль, которую получит инвестор при продаже объекта через 5 лет, что безусловно увеличит данный показатель. В этом свете очень важно наличие ликвидного рынка. Сейчас объект можно продать за 10-12 недель. Одновременно ежегодная предусмотренная законом индексация аренды на 4% добавит еще 17% к операционной прибыли за 5 лет.   Получение прибыли от вложений в долгосрочном периоде является нашей ключевой задачей. Добиться указанной цели можно только при наличии продуманной с точки зрения налогообложения  корпоративной структуры. Spire Capital предоставляет иностранным инвесторам возможность получить сопоставимую с приведенным примером доходность. Если вы планируете инвестировать в недвижимость с целью получения стабильного дохода, свяжитесь с нами прямо сейчас! ​ Телефон +7 903 245 67 45 Email: info@spirecapital.ie
    Автор: Колин О'Реган
    Время чтения: 3 мин
  • Рекомендации эксперта

    Какие расходы на содержание квартиры с 2-мя спальнями в центре Дублина несет инвестор?

    Какие расходы на содержание квартиры с 2-мя спальнями в центре Дублина несет инвестор? Чтобы избежать неприятных сюрпризов исходя из имеющихся данных по объекту следует грамотно спланировать все операционные издержки. Благодаря накопленному опыту управления во многих жилых комплексах Дублина, мы можем подготовить точный прогноз денежных потоков. Местный налог на недвижимость: Налог (LPT)  ежегодно рассчитывается, исходя из актуальной рыночной стоимости квартиры в реестре недвижимости. Сумма налога определяется в зависимости от попадания в конкретную ценовую группу.   Регистрация аренды: Согласно требованиям законодательства, собственник обязан зарегистрировать  договоры аренды в Комиссии по аренде жилого фонда (RTB). Регистрационный сбор в размере 90 евро должен быть уплачен в течение 1 месяца с даты заключения договора.   Страхование недвижимости: Расходы на страхование зависят от объекта. Для рассматриваемого типа объектов мы оценили страховую премию в 300 евро в год (25 евро в мес.). Арендатор, как правило, покупает отдельную страховку на свое имущество, а страховка собственника будет покрывать также случайные повреждения в квартире. Риски повреждения конструктивных элементов здания обычно покрывает специальная страховка, которая включена в эксплуатационные расходы. Эксплуатационные расходы: Данные суммы перечисляются управляющей компании, которая выбрана для управления зданием. Ежегодно управляющая компания готовит и  согласует бюджет расходов на эксплуатацию. В нашем прогнозе заложена сумма 2000 евро (166 евро в мес.), однако величина таких расходов может колебаться от 2000 до 4000 евро, в зависимости уровня жилого комплекса. В состав эксплуатационных расходов обычно входит:   Ремонт и обслуживание общих площадей, парковок, тротуаров, подъездных дорог. Уборка мест общего пользования, включая мытье окон и чистку ковров; профилактика дренажных систем Ремонт и обслуживание лифтов Освещение общих площадей Услуги садовника Обеспечение безопасности - внутридомовые двери и запирающие устройства, домофон, вход и въезд на территорию Обслуживание систем оповещения и пожаротушения, контроль санитарного состояния  Сбор и вывоз мусора  Иные услуги (например, страхование здания, страхование гражданской ответственности, услуги аудиторов и юристов для ТСЖ)   Услуги по управлению: В состав услуг включено управление объектом и взаимоотношениями с арендаторами, стоимость которых составляет 10% от арендной платы. Данные услуги оказывает сторонний подрядчик. Spire Capital одновременно предоставляет услуги инвестиционного управления (их стоимость составляет 150 евро в мес. без НДС), которые включают:   Взаимоотношения с компанией, которая оказывает услуги по управлению объектом Рассмотрение заявок на обслуживание Ежемесячное планирование и контроль поступлений и платежей. Сравнение ставки аренды с рынком и максимизация поступлений Бухгалтерский учет, расчет и уплата налогов Соблюдение всех требований регулирующих органов, в том числе Комиссии по аренде жилого фонда (RTB)  Подготовка полугодовых отчетов для инвестора и выплата прибыли инвестору Взаимодействие с риэлторами,инженерными и строительными компаниями, регистрационными и налоговыми органами, бухгалтерскими компаниями и налоговыми консультантами   Годовые налоговые декларации компании: При получении дохода от сдачи в аренду квартиры в Ирландии вы обязаны подать налоговую декларацию. Ведение бухгалтерского учета и подготовка декларации стоит 1500 евро (125 евро в месяц) без НДС. Если вы планируете инвестировать в недвижимость с целью получения стабильного дохода, свяжитесь с нами прямо сейчас!  ​ Телефон +7 903 245 67 45 Email: info@spirecapital.ie
    Автор: Колин О'Реган
    Время чтения: 5 мин
  • Рекомендации эксперта

    Какие расходы на сделку при покупке квартиры с 2-мя спальнями в Дублине несет инвестор?

    Какие расходы на сделку при покупке квартиры с 2-мя спальнями в Дублине несет инвестор?   После того, как вы подобрали объект недвижимости для инвестирования, необходимо определить объем вложений, чтобы далее правильно оценить финансовые показатели по объекту.   Предположим, инвестор планирует приобретение квартиры с 2-мя спальнями в районе IFSC Дублина за 350 тыс. евро. Расходы на покупку будут следующими: Гербовый сбор Для жилой недвижимости рассчитывается в размере 1% от цены объекта стоимостью до 1 млн евро.   Регистрация права собственности Юристы выставляют либо фиксированную сумму, либо рассчитывают стоимость услуг как % от цены объекта, обычно 1-2%. Мы заложили 1.5% от цены. В эту сумму будут включены вознаграждения юристов и сборы за регистрацию прав. Обратите внимание, что в Ирландии нотариус не участвует в процессе регистрации прав. Продавец и покупатель нанимают для этих целей юристов.   Независимая проверка объекта Вознаграждение экспертов в отношении подобных объектов обычно зависит от затраченного на оказание услуг времени. Сертифицированные специалисты, как правило, не определяют цену своих услуг как процент от цены объекта. Они закладывают количество часов, необходимых для обследования объекта и подготовки отчета. В результате мы считаем вполне достаточным оценить стоимость проверки квартиры с 2-мя спальнями в 1500 евро.   ПРИМЕЧАНИЕ: В приведенные выше расходы не включены затраты на ремонт и отделку. Обычно жильцы арендуют квартиру полностью обставленной. Жилье всегда сдается с оборудованными кухней и ванной, а также качественными полами. Однако мы рекомендуем инвесторам запланировать 5-10 тыс. евро на обновление мебели и текущие ремонты. Комиссии и вознаграждения: Рассматриваемая величина составляет 6% от стоимости покупки без НДС и включает все услуги Spire Capital: Учреждение ирландской компании, которая будет владеть квартирой (“PropCo”), включая открытие расчетного счета в банке Назначение генеральным директором резидента Ирландии  Передача долей компании PropCo. инвестору Предварительный отбор предложений согласно критериям инвестора Детальный анализ каждого из предложений Переговоры с продавцом по условиям сделки и цене, подготовка прогнозных показателей по объекту на пять лет вперед Администрирование технической проверки объекта Взаимодействие по всем возможным вопросам в процессе сделки, включая разрешительную документацию и градостроительные нормы, управление объектом и арендаторами, техническую экспертизу, регистрацию перехода прав собственности, финансовые и налоговые вопросы.  Координация юристов, которые регистрируют сделку Расчеты по всем расходам на сделку Уплата гербового сбора и остальных расходов по сделке   НДС Ставка 23%, не применяется к сумме налога на приобретение. Если вы планируете инвестировать в недвижимость с целью получения стабильного дохода, свяжитесь с нами прямо сейчас!  ​ Телефон +7 903 245 67 45 Email: info@spirecapital.ie 
    Автор: Колин О'Реган
    Время чтения: 6 мин
  • Smithfield & StoneyBatter

    Правда ли, что Stoneybatter – лучшее место для жизни в Ирландии?

    Правда ли, что Stoneybatter - лучшее место для жизни в Ирландии?   Smithfield Square & Stoneybatter - перспективный район на севере Дублина. Расположенный вдоль линии трамвая (Luas), в центре Дублина 7, район Smithfield Square может похвастаться как элитными квартирами, так и коммерческой недвижимостью. Smithfield - это идеальное место для жизни, работы и развлечений. Кинотеатр Lighthouse, недавно отреставрированная вискикурня Jameson, национальный музей Ирландии - лишь часть достопримечательностей в этом районе, где также множество кафе, баров и ресторанов.   Еще несколько лет назад мало кто говорил о рабочем районе Дублина Stoneybatter и его окрестностях к северу от реки Лиффи. После того, как район облагородили, что, кстати, вызвало неоднозначное отношение общественности, он стал Меккой дублинских хипстеров. Бороды и крафтовое пиво здесь считаются нормой, и вам не составит труда найти здесь место для практики йоги или арт пространство.   " Журнал Time Out назвал Stoneybatter одним из самых “крутых” кварталов в мире"   ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА   Правовой центр Ирландии и самое востребованное место среди юристов-профессионалов: Юридическое общество Ирландии, Коллегия адвокатов, Четыре основных суда Ирландии, Уголовный суд  Stoneybatter вошел в топ-50 самых “крутых” мест для жизни в мире Отличное транспортное сообщение - красная линия трамвая (Luas) и станция проката велосипедов Удобная инфраструктура – рядом торговый центр Jervis и Henry Street Если вы планируете инвестировать в недвижимость с целью получения стабильного дохода, свяжитесь с нами прямо сейчас!   ​ Телефон +7 903 245 67 45 Email: info@spirecapital.ie   
    Автор: Колин О'Реган
    Время чтения: 4 мин
  • IFSC

    IFSC – район, где живут топ-менеджеры крупнейших международных финансовых корпораций

    IFSC  - район, где живут топ-менеджеры крупнейших международных финансовых корпораций   В районе IFSC находятся офисы компаний финансового сектора, работающих на всю Европу. Значимость международного центра финансовых услуг (IFSC) для экономики Ирландии бесспорна. Он стал одним из ведущих центров для хедж-фондов в Европе, здесь расположены офисы крупнейших международных финансовых корпораций.   В IFSC расположены офисы половины из 50 крупнейших мировых банков и половины из 20 крупнейших страховых компаний, включая Merrill Lynch, Sumitomo Bank, Citibank, AIG, JP Morgan, Commerzbank,BNP Paribas, EMRO и KPMG.   IFSC расположен вдоль северного берега реки Лиффи и занимает территорию 37,8 га. В IFSC находятся как офисные и жилые, так и развлекательные объекты. Здесь расположены спортивные сооружения, множество уютных кафе с террасами и  изысканных винных баров. Самых искушенных ждут театральные постановки и концерты на сцене 3Arena.   ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА Brexit - финансовые компании вместе со своими сотрудниками переезжают в IFSC Огромный дефицит арендного жилья Арендная плата растет быстрее рынка Самая низкая арендная плата за квартиру с 2-мя спальнями - 2100 евро Множество баров, ресторанов и культурных объектов На текущий момент не ведется строительство новых жилых комплексов Если вы планируете инвестировать в недвижимость с целью получения стабильного дохода, свяжитесь с нами прямо сейчас!    ​ Телефон +7 903 245 67 45 Email: info@spirecapital.ie
    Автор: Конор Фитжпатрик
    Время чтения: 3 мин